채권추심전문_우선변제권 효력, 경매진행 중 이사

채권추심전문_우선변제권 효력, 경매진행 중 이사

 

 

현재 거주하고 있는 주택에 경매가 진행될 경우 임차인은 대항력을 취득하였다면 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 그렇다면 경매진행 중 이사를 했다면 이때에도 우선변제권의 효력이 유효한 것일까요? 이와 관련하여 오늘 채권추심전문변호사 홍명기 변호사는 경매진행중 이사를 했어도 우선변제권 효력이 지속되는지에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

 

<사건개요>

 

A의 건물에 설정한 근저당권을 근거로 법원에 임의경매를 신청한 B사. 당시 A의 건물에는 2명의 임차인이 있었고 임차인에게 우선배당을 하자 B사는 경매진행 중 이사를 간 임차인에게는 우선변제권이 없다며 배당이의확인소송을 제기하였다.

 

 

경매진행 중 이사를 가도 되는지에 대한 문의를 하시는 경우가 많기에 이번 사례를 살펴보며 피해를 예방하고자 하는 것입니다. 이와 같이 살고 있는 주택에 문제가 발생하여 경매가 진행중이라면 채권추심전문변호사 홍명기 변호사는 경매진행 중 경락기일 전에는 이사를 하지 말 것을 권장하고 있습니다. 

 

이와 같은 사건에서 가장 중요한 기준이 되는 것은 경락기일인데요. 경락기일이란 법원이 관계인의 진술을 바탕으로 경락여부를 결정하기 위해 재판을 하기로 결정한 날짜를 말합니다. 우선변제권 효력을 유지하기 위해서는 마지막 경락기일까지 주민등록을 옮겨서는 안되는 것입니다. 

 

 

그렇다면 어떠한 연유로 경매진행 중 이사를 하는 것이 임차인의 우선변제권 효력과 연관이 있는지 해당 사건에 대한 대법원의 판시사항을 채권추심전문변호사와 함께 살펴보도록 하겠습니다.

 

 

달리 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 임차인이 주택임대차보호법에 의한 대항력과 우선변제권을 인정받기 위한 주택의 인도와 주민등록이라는 요건은 그 대항력 및 우선변제권의 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니고 경매절차의 배당요구의 종기인 경락기일까지 계속 존속하고 있어야 한다.

 

처음의 경락허가결정이 취소돼 신경매를 했거나 경락허가결정 확정후 최고가매수인이 경락대금을 납부하지 않아 재경매를 한 경우 ‘배당요구의 종기인 경락기일’이라 함은 배당금의 기초가 되는 경락대금을 납부한 경락인에 대해 경락허가결정을 한 마지막 경락기일을 말한다.

 

이는 동일한 임차주택에 대해 대항력을 가진 임차인이 중복해 나타나거나 가장임차인이 나타남으로 말미암아 경매절차의 다른 이해관계인들에게 피해를 주거나 경매절차의 진행을 방해하는 것을 방지해야 할 필요성은 배당요구가 있을 수 있는 최종 시한인 마지막 경락기일까지 존재하는 것이기 때문이다.

 

 

 

다른 채권자들의 피해방지를 위해 이와 같이 경매진행 중 이사를 할 경우 우선변제권을 무효화하는 것이라 볼 수 있습니다. 그렇기에 현재 경매진행 중인 건물의 임차인이 있으시다면, 피해를 줄이기 위해 경매진행 중 이사결정은 자제하는 것이 좋으며, 하더라도 경락기일까지는 해당 건물에 거주해야만 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 이상 채권추심전문변호사 홍명기 변호사와 함께 경매진행 중 이사와 관련한 우선변제권 효력을 확인하였습니다.